澳洲千载难逢的投资良机: 医疗保健房地产
Originally appeared in Australian financial news
当前，医疗行业正迎来前所未有的投资机遇。医学研究和治疗相关的技术飞跃，为各类资产投资者带来了巨大的增长机遇。医疗行业是全球最具创新性和技术驱动力的领域之一，众多投资者密切关注临床试验和技术突破，以助力投资组合增长。相比前沿研发的不确定性，医疗行业还有另一条投资路径 – 医疗保健房地产，其兼具长期稳定收益与韧性。
澳洲人口老龄化与医疗房地产的紧密相关
RAM执行董事，房地产主管Matthew Strotton先生坚定看好这一常被忽视的医疗房地产投资领域。他表示：“人口老龄化的影响将在未来多年持续体现在澳洲的房地产市场中。这一趋势并非一次性变化，而将在多个经济周期中延续。公共和私营医疗机构将持续扩展医疗基础设施，以满足不断增长的需求，而这一需求将覆盖医疗保健的各个细分领域。这不仅仅关乎医院床位的增加。随着医疗服务的不断专业化，对高质量医疗空间的需求将长期存在，从而推动医疗保健房地产解决方案的发展。”
同时，Strotton先生也指出，“医疗保健与基础设施投资类似，都是以规模较小的本地化解决方案来实现超额增长。推而广之，房地产增值和开发的需求是一个持续的投资机会。结合近期房地产市场的失衡，当前的环境是投资该行业的一个周期性机会。“
医疗保健房地产关键的投资窗口
资本化率是衡量房地产预期收益的关键指标，受利率波动影响显著。在当前环境下，利率变动带来的不确定性使投资者更加关注资产的可持续收益能力，从而影响整个房地产市场的估值体系。
本周期尾端，投资者对股票投资需求相对较低，导致资本化率的定价区间扩大。目前，医疗保健房地产的资本化率仍维持在5%左右。受市场不确定性影响，交易活动整体低迷，尤其是优质资产，因持有方倾向于长期持有，使市场流动性进一步受限。
随着资本市场的前景逐步明朗，我们预计2025年交易活动将逐步回升，推动市场重新定价。投资者对利率趋势及市场稳定性的信心回升，将进一步推动医疗保健房地产需求，并带动相关项目的开发。尽管开发仍面临一定挑战，但市场环境正在逐步向有利方向发展。
RAM正积极寻找定价失衡的优质资产，因为随着利率趋于稳定，这些资产将释放出长期开发的潜力。我们的目标是在下一个经济周期启动前，以更广泛的布局推进开发计划。在这一“周期性机遇”下，投资者应调整资产配置，重点关注具备增值潜力和开发机会的资产，以确保在市场复苏阶段占据先机。Strotton先生说道：“未来12个月，市场信心将逐步回升，并带动资产收益率趋稳。我们尽早布局，抢占优质资产，将为投资者提供极具吸引力的回报。近期医疗保健房地产市场的供应量有所下降，这一趋势将在2025年进一步凸显，为市场定价提供更强支撑，进一步巩固该领域的投资价值。”
推动医疗保健房地产需求的核心因素
医疗保健房地产的需求持续增长，受到多重结构性因素的驱动，包括人口增长、人口老龄化、疫情后的全球医疗格局变化、消费者偏好转变以及不断演进的技术需求。尽管市场需求旺盛，然而建筑成本一直在上涨，导致新供应的增长相对滞后。
疫情后，医疗保健运营商的战略模式发生了深刻变化，其中基本盈利能力、空间占用、收入稳定性及成本管理优化成为核心关注点。医疗保健领域对房地产的需求具有高度的动态性，无论是新建还是翻新物业，都需要大量资金投入。作为房地产投资方、业主，更重要的是开发合作伙伴，RAM始终坚持与运营商建立长期稳固的信任关系，以实现可持续的资产增值。
“我们与众多澳洲领先的医疗保健提供商建立了深厚的合作关系。在各种情况下，我们都能与合作伙伴共同创造价值，这依赖于信任、耐心、可靠性以及卓越的执行能力。我们明白医疗保健房地产投资不仅仅是资产管理，更关乎长期战略伙伴关系的构建。RAM致力于深刻理解运营商的需求和关注点，以提供量身定制的房地产解决方案，确保投资的可持续性和创造长期价值。”Strotton先生说道。
Nundah医疗区（下图）是RAM澳洲医疗机会基金的种子资产之一。RAM于2024年3月收购此原为一个几乎空置的多用途开发项目，该资产位于布里斯班中央商务区以北。通过精准的战略规划和积极的租赁推进，RAM在交割前成功为该资产增值约1,800万澳元。该项目将被重新规划为一个拥有超过10,000平方米总可租赁面积的医疗健康社区，RAM也已与iMH（Aurora Healthcare和隶属于Medibank 的Amplar Health的合资企业）签订了为期25年的租约。
RAM澳洲医疗机会基金另一资产是同样位于布里斯班的Cleveland医疗中心（下图），在澳洲上市的Ramsay已预先承诺在该中心租用一个日间手术室，租期为25年。RAM通过精心规划不仅能满足Ramsay的运营需求，还能吸引其他医疗服务提供商入驻，形成协同效应，进一步完善医疗生态体系。
医疗保健房地产：稳定性与长期增长并存
医疗保健领域的投资具有波动性，但医疗保健房地产却不仅能受益于该行业的长期增长趋势，还能提供更高的稳定性。与其他房地产子行业相比，医疗保健房地产通常采用长期租赁结构，收益稳定。相较于直接投资医疗股票，确定性更强。
此外，医疗保健房地产普遍采用三重净租赁模式，意味着租户除了支付租金和水电费外，还需承担物业税、建筑保险及维护成本。这一安排不仅减少了业主的意外支出，也增强了租金收益的稳定性，同时满足医疗机构对品牌一致性和长期运营的需求。
医疗保健房地产的黄金期
RAM一直看好医疗保健房地产，并积极推进与医疗机构的合作，以完善医疗基础设施布局。目前，我们已锁定多达六项新交易，希望纳入RAM澳洲医疗机会基金。此外，澳洲老龄化趋势不断加剧，这一高净值且不断扩大的群体，对医疗服务的需求比以往任何时候都更高。医疗保健房地产不仅是一个跨越多个经济周期的投资机会，也正在迎来市场供需失衡带来的战略窗口期。RAM认为，当前正是建立医疗房地产组合的理想时机，投资者可在利率周期调整前，充分把握医疗房地产供给不足与需求增长的市场黄金期。
