在近日举办的【Ausbiz基础服务另类资产投资者活动】中，我们的执行董事兼房地产部主管Matthew Strotton先生接受了专访，深入分享了对RAM基础服务房产基金 (ASX: REP) 战略布局与业绩表现的独到见解。
基础服务资产彰显韧性
尽管房地产投资信托行业在过去两年面临诸多挑战，REP基金依然表现出色，持续达到甚至超越了派息目标。这一卓越表现彰显了RAM在积极资本管理和决策执行方面的实力，充分展现了其专注于基础服务领域的战略优势。该基金投资于全澳各地共31处优质资产，主要涵盖以医院和相关医疗服务为核心的医疗保健物业，以及以超市和基础零售为主的社区购物中心。
这一战略使REP基金能够在后疫情时代和通货膨胀波动等充满挑战的市场条件下，仍为投资者提供稳定且持续的收益。正如Strotton先生所言：“我们的租金收缴率一直保持在高位，几乎无拖欠。更重要的是，自基金推出以来，尤其是过去的12个月里，我们取得了非常显著的租赁业绩。”
他进一步指出：“在租约续签和重新签订方面，我们实现了强劲的租金增长，这充分证明了基础服务类资产组合的优势。在当前环境下，医疗保健和零售业展现出了强大的韧性。”
积极管理助力REP脱颖而出
Strotton先生强调，REP基金成功的关键在于其积极管理，这正是该基金区别于其他 澳洲房地产投资信托基金的独特优势。随着市场环境的改善，REP基金计划在未来几个季度逐步转换防御性的开发策略。在周期早期主动延迟开发风险，是在波动期取得稳健管理成果的关键环节。作为一支由核心到核心+的基金，REP基金也会适时启动增值机会，以提升低波动收益的回报。正如Strotton先生所解释的：“我们会在评估近期租赁风险的基础上，寻找开发项目或有机增值的机会。我们不会刻意追求需要地面开发或全面改造的高风险项目，但我们将通过对现有物业及其周边土地的开发，积极探索增值机会。”
投资经理主动管理策略的另一关键要素是REP基金的资本回收战略。Strotton先生指出，RAM一直在周期早期出售已实现战略目标的资产，以有效管理投资组合杠杆，并将资金重新投资于处于发展早期阶段的资产，尤其是医疗保健领域的资产。这一策略转变充分体现了RAM的长期规划，即在持续为投资者提供稳定可靠收益的同时，进一步强化投资组合的韧性与增长潜力。
投资者支持向医疗保健领域战略转型
Strotton先生表示：“在与投资者和董事会协商后，我们正积极将重心转向医疗保健领域，这一战略调整是由市场机遇和投资者的强力支持共同推动的。“
Strotton先生指出，这一举措预计将为投资者带来显著收益，且投资者的积极参与更突显了REP基金的发展方向。他强调：“这一转型将为投资者带来多方面的优势，包括延长资产平均租期，降低波动性，并提供更高水平的稳定收入。”
为什么现在是投资REP基金的最佳时机？
随着通胀逐渐恢复正常、利率趋于稳定，澳洲房地产投资信托基金正迎来更具吸引力的前景。凭借对稳定收益的专注、对医疗保健领域投资的加大，以及积极的投资组合管理策略，REP基金有望为投资者带来稳定回报和长期增长。
谈及未来的挑战和机遇，Strotton先生表示：“在应对通胀带来的利率波动时，我们需要更加谨慎决策，确保资金流向正确领域，同时让团队专注于那些能够优化投资组合、并为投资者带来更佳收益的策略。我对REP基金目前的定位非常满意。随着我们持续回收资本并重新调整投资组合，我们将更加关注医疗保健领域，这一战略正稳步推进。这将使投资者更清晰地了解我们的战略方向，同时让核心估值更加明确。我们的战略决策得到了极大的支持，因此REP基金的未来将更加充满机遇与活力。”
如需了解更多关于RAM战略和业绩的信息，欢迎观看 Ausbiz上的完整采访或阅读以下文字记录。
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访谈实录：
Nadine Blayney:
让我们来谈谈商业地产，哪些资产类型，为什么是现在？
现在，我们要讨论的基金是上市基金，因为正如我们刚刚了解到的，当然还有其他方法来获取另类资产。该基金由Real Asset Management的团队管理，请房地产部Matthew Strotton先生为我们介绍一下。
Matthew Strotton:
是的，当然。很高兴接受采访。Real Asset Management是一家成立了超过10年的资产管理集团，专注于另类资产。我们的主要业务是房地产，但我们也关注私募股权投资以及信贷领域的解决方案。2021年底，该集团在澳交所上市了首个房地产投资信托基金。我们团队的大部分时间和精力都投入在RAM基础服务房产基金 (ASX: REP) ，这是一个专注于医疗保健资产和基础服务零售资产的投资组合。
Nadine Blayney:
好的，我想REP是RAM基础服务房产基金的股票代码。你能详细介绍一下吗？全澳有42处房产，请向我们介绍一下这些房产的质量，以及它们的位置，再详细一点。
Matthew Strotton:
我们在全澳拥有42项资产，REP管理其中31处。我们一直致力于将约一半的投资集中在医疗保健领域，另一半则专注于零售业。目前，医疗保健部分主要涵盖医院，包括日间医院和提供全面服务的夜间医院，以及全国各地的其他联合医疗保健和二级医疗服务。
我们的资产规模各异，这也是投资组合的一大优势，因为在过去两到三个季度中，我们一直在积极寻求资本回收。我们的零售资产是我们日常生活中常见的地方，比如超市和其他小商店，如肉店和面包店，这些都是投资组合中非常重要的一部分，提供的服务也很好。
Nadine Blayney:
好的，我想您是在同时追求资本增值和收入吧？
Matthew Strotton:
这是一个风险较低的投资产品，所以我认为我们的总回报主要来自资产收入。我们会考虑一些增值机会，承担经过评估的短期租赁风险，同时寻找开发项目或自然增值的机会。我们可能不会特别追求那些需要地面开发或完全改造的高风险物业，但会在现有物业的基础上，利用周边土地来实现增值。相比之下，开发项目的数量较少，但我认为这更像是核心或核心加的投资，其回报主要来自于低波动的稳定收入。
Nadine Blayney:
好的。我们刚刚结束了上市基金公告季。你们的业绩如何？
Matthew Strotton:
是的，对我们来说，这是一个丰硕的时期。在房地产市场，这过去两年到两年半是相当具有挑战性的。我很高兴，自2021年上市以来，我们每个季度的业绩都超出了派息目标，这对我们来说是一个相当不错的成绩。当然，这并不意味着没有挑战。考虑到后疫情时期的情况，我们对投资组合中租户的整体健康状况感到非常满意。
此外，通货膨胀带来的不稳定和经济疲软的边缘影响也有所体现。然而，当我们将医疗保健与基础服务零售结合起来时，我们的租户表现出强大的韧性。我们的租金收缴率保持在高位，拖欠率则极低。更重要的是，自基金推出以来，尤其是在过去的12个月里，我们取得了相当可观的租赁业绩。随着租约的续签和重新签订，我们的租金也在持续上涨，这充分证明了基础服务物业组合的优势。在这段时间内，医疗保健和零售业都展现出了强劲的发展势头。
Nadine Blayney:
与一些澳洲房地产投资信托基金相比，这是确实是REP基金的一大独特之处。正如你所说，我们没有时间详细讨论所有原因，但即使通货膨胀超出了我们的预期，我们也将进入一个较低的利率环境。请你谈谈这对未来可能意味着什么。
Matthew Strotton:
是的，虽然并非所有房地产投资信托基金都依赖杠杆，但大多数仍在某种程度上使用杠杆。我会将我们房地产投资信托行业描述为相对保守的行业。然而，在如此不稳定的通胀环境中（这直接影响到我们的借贷负担），且这一变化发生得迅速。然而大多数运营商会提前预见这一点，并努力通过重构对冲策略来降低风险，同时注重未来的风险管理，以便管理现金流和租赁到期风险。
这确实是一个充满挑战的时期，但我很高兴地再次强调，尽管面临通货膨胀，我们已达到利率周期的顶峰，而且这种状态可能会持续一段时间。远期收益率曲线表明情况确实如此，我们内部没有出现任何明显的利率大幅下降，且我相信大多数同行也面临相似的情况。
如果在接下来的6到12个月内，通货膨胀开始回归正常，利率也随之稳定，那么房地产投资信托行业的总回报前景将进入一个相当吸引人的阶段。
Nadine Blayney:
好的。也许我们现在可以更详细地介绍一下REP基金，以及它与其他澳洲房地产投资信托基金的不同之处，因为这正是我们在本次【另类资产投资者活动】中要寻找的差异化之处。我们有一张幻灯片介绍到其组合资产拥有相当长的平均租期，接近7年。请向我们详细介绍一下。
Matthew Strotton:
正如你所说，WALE（加权平均租赁到期时间）是我们投资组合中租赁合同的平均期限，目前接近7年。这是一个相对较高的数字，主要得益于医疗保健租赁，通常比零售租赁的期限更长。此外，我们的大型超市租户，如Woolworths、Coles和ALDI，通常同意签署10年或15年的租约，这有效降低了收入的波动性。
我们的业务方向聚焦于基础服务，这充分体现了我们行业的低波动性、防御性和韧性。在这一特定季度，我们实际上选择与投资者和董事会进行协商，决定在短期内更加集中于医疗保健行业。
这并不意味着我们对零售业不感兴趣。正如我们内部所展望的，这一策略将为投资者带来显著的好处，包括更有可能延长投资组合的平均租期，进而降低未来的波动性，提高可靠的收入水平。对我们来说，这一时刻至关重要。我们仍在与投资者进行接触和磋商，而我们的这一举措也得到了投资者的强力支持。
Nadine Blayney:
很有意思。所以，这是一个战略转变，大概会在本财年持续。如果你们确实与投资者合作，转变上市基金投资方向，那么需要做些什么呢？你们是否会出售一些零售领域的资产，以获得更多基础服务保健领域的资产？
Matthew Strotton:
是的，我们一直在执行两项截然不同的资本回收策略。首先，我们正在出售那些在投资组合中已完成其战略使命的资产。这些资产都已达到我们的投资目标，但相比我们可以重新投资的其他资产，其未来潜力并不如意。因此，经过与董事会的讨论，并根据过去两三个季度的最新情况，我们一直积极出售这些资产，积累可用资金，以便进行更具吸引力的收购。
与此同时，这也使我们能够更深入地了解医疗保健领域的机会。在当前的市场周期中，我们更倾向于扩大对医疗保健业务的投资，因为我们看到了目前的相对价值，并相信这种价值将会持续相当长的一段时间。
正如我们向投资者所阐述的，在第二阶段的回收计划中，我们将寻求出售部分零售组合，这可能是直接出售或部分出售，从而降低整体零售组合的平均占比。同时，我们将在医疗保健领域寻找更多有吸引力的机会。因此，在接下来的12到24个月内，你将看到我们的投资组合配比逐步发生变化。
Nadine Blayney:
听起来你们确实面临许多任务，但这也是一个充满机遇的时刻。我想你们也会密切关注宏观经济因素吧？
Matthew Strotton:
是的，确实如此。我最近与一位投资者交流时提到，这一轮市场波动的程度比较大。面对这种由通货膨胀引发的利率波动，我们必须做出更加果断的决策，确保资源投放在最能带来价值的领域，并让团队专注于能够对投资组合产生积极影响、为投资者创造更高收益的举措。
我对REP基金目前的定位非常满意。在我们继续进行资本回收和调整投资组合的过程中，进一步专注于医疗保健领域是一个强有力的进展。这不仅会让投资者对我们的战略有更清晰的了解，还能实现更明确的基础估值。正如我所说，我们已经得到了投资者的高度支持，朝着这个方向前进将推动REP基金驶向一个振奋人心的未来。
