近期债券市场抛售加剧，叠加全球不确定性持续升温，投资者对市场波动的担忧日益加深，纷纷寻求更为可靠的收益型投资方案。 对比债券等传统固定收益投资，住宅整体贷款(whole loans)可能是一种更稳定、安全且具流动性的替代选择。
什么是整体贷款呢？
整体贷款本质上是一种典型的固定收益投资。作为债务资产，投资者可在约定的还款期限内定期收取固定利息，并在到期日收回本金。
但整体贷款又与传统固定收益资产存在显着差异。
在传统债券投资中，零售投资者通常是向金融机构提供资金；而整体贷款则相反，由金融机构直接向个人借款人发放贷款。
与公开市场上的固定收益产品相比，整体贷款通常能够提供更稳定的资本基础、更高的安全性与信贷质量，以及更具吸引力的收益水平。 当然，和多数投资类别一样，整体贷款的风险水平和收益区间亦存在广泛差异。在风险谱的一端，存在如无担保、未受监管的企业贷款，这些资金通常投向高风险的房地产开发等项目。另一端，则是以低风险资产为抵押的有担保、受监管贷款，例如是住宅房贷。
底层贷款如何保持低LVR、高质量、低逾期率？
住宅房贷是澳洲最大的金融市场，当中包括了银行与非银行贷款机构。尽管非银行贷款机构在整体市场中占比不大，但其规模正持续增长。
RAM的独特优势在于旗下全资拥有Brighten房贷公司。作为一间非银行贷款机构，Brighten的主要分销渠道为贷款经纪人，目前每月发放约2.5亿澳元贷款。
Brighten拥有严谨的审批和筛选流程，所有贷款均由悉尼经验丰富的信贷团队进行全面审核，仅放贷于符合严格信用标准的优质借款人。目前，Brighten贷款组合的平均贷款比例（LVR）约为64%，贷款逾期率长期低于一线银行水平。 受监管的住宅抵押贷款，与企业贷款或商业房地产直接贷款之间其中一个主要区别，是对证明文件要求和还款能力测试更为严格。此外，房贷通常100%有房产抵押担保，这意味着在出现违约的情况下，相较于接管未完工开发项目或运营企业业务，收回并出售房产的过程通常更加直接和高效。
整体贷款与抵押贷款证券的对比
当前这些住房贷款都由Brighten持有，如何将其整合并提供给投资者呢？
一种方式是将贷款转化为住宅抵押贷款证券（RMBS）。这些债务证券被结构化为不同的档次，涵盖多种风险与回报水平，之后出售给投资者。
另一种选择是将抵押贷款作为“整体贷款”保留下来。投资者仍然可以购买这些原始、未拆分、未证券化的贷款，但这需要一个大规模、可扩展的业务来支持贷款的发放、服务和会计核算 — 这也是Brighten所具备的能力，也为RAM提供了独特的竞争优势。 此外，Brighten也建立了一个规模超过20亿澳元的融资平台。如果我们的投资组合需要更多流动性，我们有多种选择，可以通过内部财务团队将整体贷款打包成RMBS证券，或直接将整体贷款出售给融资平台其中一个银行。
严控信贷风险
尽管全球金融危机已经过去多年，但部分投资者对房地产贷款相关投资仍心存顾虑。
澳洲严格的监管环境为投资者提供了坚实保障。
RAM得益于Brighten严谨的信贷审批政策，全面审查借款人的信用，并依据监管要求严格核实其还款能力。
除了收入核实，如果贷款比例超过80%时借款人需要另外投保抵押贷款保险，而贷款则是100%由房产进行抵押担保。 Brighten所发放贷款的资金来源包括RAM旗下的信用基金，和全球顶级银行与机构资本，这些资金方亦会定期对贷款业务及信贷政策进行严格的尽职调查和审计。
更高收益、更低风险、更优保障
那么，从投资风险角度来看，整体贷款的安全性究竟如何？
衡量风险的一个关键方法是审视一级和二级银行监管资本，这些资本用于吸收损失并确保金融稳定。
让我们将整体贷款与银行的额外一级资本(AT1)和二级资本混合证券做对比：
- 更高收益 | 贷款投资受益于累积收入，而混合证券投资则没有这种优势。
- 更低风险 | 混合证券投资可能面临不确定的股票市场波动，而整体贷款按面值加上应计利息交易，风险相对较低。
- 更优保障 | 整体贷款投资者在资本结构中享有较高的优先索偿权；相比之下，混合资本投资者的清偿顺序通常与股权持有者相同，甚至更低。这意味着整体贷款投资者可优先于其他债权人回收资金。
驾驭市场动荡
从风险角度来看，全球经济衰退所带来的市场不确定性正在引发广泛关注。近期的市场波动成为了各类资产的风险测试，美国特朗普总统的关税政策引发了全球投资市场的动荡。
随着投资者对关税变化和政策更新的快速反应，股市波动频繁，债券市场遭遇抛售，价格下跌、收益率上升，甚至促使关税暂停90天。
私募住宅整体贷款市场相对稳定，因为整体贷款是为适应竞争激烈的市场环境而定制的投资工具，因此其对市场波动的敏感度较低。
与银行的一级和二级资本不同，整体贷款按面值加应计利息进行交易，避免了市场价格波动的影响。即便公开市场波动或降息，投资组合和资产配置也无需进行调整，资本稳定性始终保持在100%。 此外，随着利率下调，抵押贷款利率开始下降，这改善了资产质量。与此同时，整体贷款仍提供相较于基准利率的优厚溢价。随着利率的调整，底层资产可能会出现更多再融资的机会，且银行也开始提供较为优惠的固定利率贷款。
收益、稳定性与流动性兼备
凭借其严格的风险框架和高质量的贷款结构，整体贷款是理想的防御性资产，有助于增强投资组合的稳定性和收益，非常适合风险偏好较低，寻求定期稳定收益的投资者。
