在近日舉辦的【Ausbiz基礎服務另類資産投資者活動】中，我們的執行董事兼房地産部主管Matthew Strotton先生接受了專訪，深入分享了對RAM基礎服務房産基金 (ASX: REP) 戰略布局與業績表現的獨到見解。
基礎服務資産彰顯韌性
儘管房地産投資信托行業在過去兩年面臨諸多挑戰，REP基金依然表現出色，持續達到並超越了派息目標。這一卓越表現彰顯了RAM在積極資本管理和决策執行方面的實力，充分展現了其專注于基礎服務領域的戰略優勢。該基金投資于全澳各地共31處優質資産，主要涵蓋以醫院和相關醫療服務爲核心的醫療保健物業，以及以超市和基礎零售爲主的社區購物中心。
這一戰略使REP基金能够在後疫情時代和通貨膨脹波動等充滿挑戰的市場條件下，仍爲投資者提供穩定且持續的收益。正如Strotton先生所言：“我們的租金收繳率一直保持在高位，幾乎無拖欠。更重要的是，自基金推出以來，尤其是過去的12個月里，我們取得了非常顯著的租賃業績。”
他進一步指出：“在租約續簽和重新簽訂方面，我們實現了强勁的租金增長，這充分證明了基礎服務類資産組合的優勢。在當前環境下，醫療保健和零售業展現出了强大的韌性。”
積極管理助力REP脫穎而出
Strotton先生强調，REP基金成功的關鍵在于其積極管理，這正是該基金區別于其他 澳洲房地産投資信托基金的獨特優勢。隨著市場環境的改善，REP基金計劃在未來幾個季度逐步轉換防禦性的開發策略。在周期早期主動延遲開發風險，是在波動期取得穩健管理成果的關鍵環節。作爲一支由核心到核心+的基金，REP基金也會適時啓動增值機會，以提升低波動收益的回報。正如Strotton先生所解釋的：“我們會在評估近期租賃風險的基礎上，尋找開發項目或有機增值的機會。我們不會刻意追求需要地面開發或全面改造的高風險項目，但我們將通過對現有物業及其周邊土地的開發，積極探索增值機會。”
投資經理主動管理策略的另一關鍵要素是REP基金的資本回收戰略。Strotton先生指出，RAM一直在周期早期出售已實現戰略目標的資産，以有效管理投資組合杠杆，並將資金重新投資于處于發展早期階段的資産，尤其是醫療保健領域的資産。這一策略轉變充分體現了RAM的長期規劃，即在持續爲投資者提供穩定可靠收益的同時，進一步强化投資組合的韌性與增長潜力。
投資者支持向醫療保健領域戰略轉型
Strotton先生表示：“在與投資者和董事會協商後，我們正積極將重心轉向醫療保健領域，這一戰略調整是由市場機遇和投資者的强力支持共同推動的。“
Strotton先生指出，這一舉措預計將爲投資者帶來顯著收益，且投資者的積極參與更突顯了REP基金的發展方向。他强調：“這一轉型將爲投資者帶來多方面的優勢，包括延長資産平均租期，降低波動性，並提供更高水平的穩定收入。”
爲什麽現在是投資REP基金的最佳時機？
隨著通脹逐漸恢復正常、利率趨于穩定，澳洲房地産投資信托基金正迎來更具吸引力的前景。憑藉對穩定收益的專注、對醫療保健領域投資的加大，以及積極的投資組合管理策略，REP基金有望爲投資者帶來穩定回報和長期增長。
談及未來的挑戰和機遇，Strotton先生表示：“在應對通脹帶來的利率波動時，我們需要更加謹慎决策，確保資金流向正確領域，同時讓團隊專注于那些能够優化投資組合、並爲投資者帶來更佳收益的策略。我對REP基金目前的定位非常滿意。隨著我們持續回收資本並重新調整投資組合，我們將更加關注醫療保健領域，這一戰略正穩步推進。這將使投資者更清晰地瞭解我們的戰略方向，同時讓核心估值更加明確。我們的戰略决策得到了極大的支持，因此REP基金的未來將更加充滿機遇與活力。”
如需瞭解更多關于RAM戰略和業績的信息，歡迎觀看 Ausbiz 上的完整采訪或閱讀以下文字記錄。
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訪談實錄：
Nadine Blayney:
讓我們來談談商業地産，哪些資産類型，爲什麽是現在？
現在，我們要討論的基金是上市基金，因爲正如我們剛剛瞭解到的，當然還有其他方法來獲取另類資産。該基金由Real Asset Management的團隊管理，請房地産部Matthew Strotton先生爲我們介紹一下。
Matthew Strotton:
是的，當然。很高興接受采訪。Real Asset Management是一家成立了超過10年的資産管理集團，專注于另類資産。我們的主要業務是房地産，但我們也關注私募股權投資以及信貸領域的解决方案。2021年底，該集團在澳交所上市了首個房地産投資信托基金。我們團隊的大部分時間和精力都投入在RAM基礎服務房産基金 (ASX: REP) ，這是一個專注于醫療保健資産和基礎服務零售資産的投資組合。
Nadine Blayney:
好的，我想REP是RAM基礎服務房産基金的股票代碼。你能詳細介紹一下嗎？全澳有42處房産，請向我們介紹一下這些房産的質量，以及它們的位置，再詳細一點。
Matthew Strotton:
我們在全澳擁有42項資産，REP管理其中31處。我們一直致力于將約一半的投資集中在醫療保健領域，另一半則專注于零售業。目前，醫療保健部分主要涵蓋醫院，包括日間醫院和提供全面服務的夜間醫院，以及全國各地的其他聯合醫療保健和二級醫療服務。
我們的資産規模各异，這也是投資組合的一大優勢，因爲在過去兩到三個季度中，我們一直在積極尋求資本回收。我們的零售資産是我們日常生活中常見的地方，比如超市和其他小商店，如肉店和麵包店，這些都是投資組合中非常重要的一部分，提供的服務也很好。
Nadine Blayney:
好的，我想您是在同時追求資本增值和收入吧？
Matthew Strotton:
這是一個風險較低的投資産品，所以我認爲我們的總回報主要來自資産收入。我們會考慮一些增值機會，承擔經過評估的短期租賃風險，同時尋找開發項目或自然增值的機會。我們可能不會特別追求那些需要地面開發或完全改造的高風險物業，但會在現有物業的基礎上，利用周邊土地來實現增值。相比之下，開發項目的數量較少，但我認爲這更像是核心或核心加的投資，其回報主要來自于低波動的穩定收入。
Nadine Blayney:
好的。我們剛剛結束了上市基金公告季。你們的業績如何？
Matthew Strotton:
是的，對我們來說，這是一個豐碩的時期。在房地産市場，這過去兩年到兩年半是相當具有挑戰性的。我很高興，自2021年上市以來，我們每個季度的業績都超出了派息目標，這對我們來說是一個相當不錯的成績。當然，這並不意味著沒有挑戰。考慮到後疫情時期的情况，我們對投資組合中租戶的整體健康狀况感到非常滿意。
此外，通貨膨脹帶來的不穩定和經濟疲軟的邊緣影響也有所體現。然而，當我們將醫療保健與基礎服務零售結合起來時，我們的租戶表現出强大的韌性。我們的租金收繳率保持在高位，拖欠率則極低。更重要的是，自基金推出以來，尤其是在過去的12個月里，我們取得了相當可觀的租賃業績。隨著租約的續簽和重新簽訂，我們的租金也在持續上漲，這充分證明了基礎服務物業組合的優勢。在這段時間內，醫療保健和零售業都展現出了强勁的發展勢頭。
Nadine Blayney:
與一些澳洲房地産投資信托基金相比，這是確實是REP基金的一大獨特之處。正如你所說，我們沒有時間詳細討論所有原因，但即使通貨膨脹超出了我們的預期，我們也將進入一個較低的利率環境。請你談談這對未來可能意味著什麽。
Matthew Strotton:
是的，雖然並非所有房地産投資信托基金都依賴杠杆，但大多數仍在某種程度上使用杠杆。我會將我們房地産投資信托行業描述爲相對保守的行業。然而，在如此不穩定的通脹環境中（這直接影響到我們的借貸負擔），且這一變化發生得迅速。然而大多數運營商會提前預見這一點，並努力通過重構對沖策略來降低風險，同時注重未來的風險管理，以便管理現金流和租賃到期風險。
這確實是一個充滿挑戰的時期，但我很高興地再次强調，儘管面臨通貨膨脹，我們已達到利率周期的頂峰，而且這種狀態可能會持續一段時間。遠期收益率曲綫表明情况確實如此，我們內部沒有出現任何明顯的利率大幅下降，且我相信大多數同行也面臨相似的情况。
如果在接下來的6到12個月內，通貨膨脹開始回歸正常，利率也隨之穩定，那麽房地産投資信托行業的總回報前景將進入一個相當吸引人的階段。
Nadine Blayney:
好的。也許我們現在可以更詳細地介紹一下REP基金，以及它與其他澳洲房地産投資信托基金的不同之處，因爲這正是我們在本次【另類資産投資者活動】中要尋找的差异化之處。我們有一張幻燈片介紹到其組合資産擁有相當長的平均租期，接近7年。請向我們詳細介紹一下。
Matthew Strotton:
正如你所說，WALE（加權平均租賃到期時間）是我們投資組合中租賃合同的平均期限，目前接近7年。這是一個相對較高的數字，主要得益于醫療保健租賃，通常比零售租賃的期限更長。此外，我們的大型超市租戶，如Woolworths、Coles和ALDI，通常同意簽署10年或15年的租約，這有效降低了收入的波動性。
我們的業務方向聚焦于基礎服務，這充分體現了我們行業的低波動性、防禦性和韌性。在這一特定季度，我們實際上選擇與投資者和董事會進行協商，决定在短期內更加集中于醫療保健行業。
這並不意味著我們對零售業不感興趣。正如我們內部所展望的，這一策略將爲投資者帶來顯著的好處，包括更有可能延長投資組合的平均租期，進而降低未來的波動性，提高可靠的收入水平。對我們來說，這一時刻至關重要。我們仍在與投資者進行接觸和磋商，而我們的這一舉措也得到了投資者的强力支持。
Nadine Blayney:
很有意思。所以，這是一個戰略轉變，大概會在本財年持續。如果你們確實與投資者合作，轉變上市基金投資方向，那麽需要做些什麽呢？你們是否會出售一些零售領域的資産，以獲得更多基礎服務保健領域的資産？
Matthew Strotton:
是的，我們一直在執行兩項截然不同的資本回收策略。首先，我們正在出售那些在投資組合中已完成其戰略使命的資産。這些資産都已達到我們的投資目標，但相比我們可以重新投資的其他資産，其未來潜力並不如意。因此，經過與董事會的討論，並根據過去兩三個季度的最新情况，我們一直積極出售這些資産，積累可用資金，以便進行更具吸引力的收購。
與此同時，這也使我們能够更深入地瞭解醫療保健領域的機會。在當前的市場周期中，我們更傾向于擴大對醫療保健業務的投資，因爲我們看到了目前的相對價值，並相信這種價值將會持續相當長的一段時間。
正如我們向投資者所闡述的，在第二階段的回收計劃中，我們將尋求出售部分零售組合，這可能是直接出售或部分出售，從而降低整體零售組合的平均占比。同時，我們將在醫療保健領域尋找更多有吸引力的機會。因此，在接下來的12到24個月內，你將看到我們的投資組合配比逐步發生變化。
Nadine Blayney:
聽起來你們確實面臨許多任務，但這也是一個充滿機遇的時刻。我想你們也會密切關注宏觀經濟因素吧？
Matthew Strotton:
是的，確實如此。我最近與一位投資者交流時提到，這一輪市場波動的程度比較大。面對這種由通貨膨脹引發的利率波動，我們必須做出更加果斷的决策，確保資源投放在最能帶來價值的領域，並讓團隊專注于能够對投資組合産生積極影響、爲投資者創造更高收益的舉措。 我對REP基金目前的定位非常滿意。在我們繼續進行資本回收和調整投資組合的過程中，進一步專注于醫療保健領域是一個强有力的進展。這不僅會讓投資者對我們的戰略有更清晰的瞭解，還能實現更明確的基礎估值。正如我所說，我們已經得到了投資者的高度支持，朝著這個方向前進將推動REP基金駛向一個振奮人心的未來。
