近期債券市場拋售加劇，疊加全球不確定性持續升溫，投資者對市場波動的擔憂日益加深，紛紛尋求更為可靠的收益型投資方案。
對比債券等傳統固定收益投資，住宅整體貸款(whole loans)可能是一種更穩定、安全且具流動性的替代選擇。
什麼是整體貸款呢？
整體貸款本質上是一種典型的固定收益投資。作為債務資產，投資者可在約定的還款期限內定期收取固定利息，並在到期日收回本金。
但整體貸款又與傳統固定收益資產存在顯着差異。
在傳統債券投資中，零售投資者通常是向金融機構提供資金；而整體貸款則相反，由金融機構直接向個人借款人發放貸款。
與公開市場上的固定收益產品相比，整體貸款通常能夠提供更穩定的資本基礎、更高的安全性與信貸質量，以及更具吸引力的收益水平。
當然，和多數投資類別一樣，整體貸款的風險水平和收益區間亦存在廣泛差異。在風險譜的一端，存在如無擔保、未受監管的企業貸款，這些資金通常投向高風險的房地產開發等項目。另一端，則是以低風險資產為抵押的有擔保、受監管貸款，例如是住宅房貸。
底層貸款如何保持低LVR、高質量、低逾期率？
住宅房貸是澳洲最大的金融市場，當中包括了銀行與非銀行貸款機構。儘管非銀行貸款機構在整體市場中佔比不大，但其規模正持續增長。
RAM的獨特優勢在於旗下全資擁有Brighten房貸公司。作為一間非銀行貸款機構，Brighten的主要分銷渠道為貸款經紀人，目前每月發放約2.5億澳元貸款。
Brighten擁有嚴謹的審批和篩選流程，所有貸款均由悉尼經驗豐富的信貸團隊進行全面審核，僅放貸於符合嚴格信用標準的優質借款人。目前，Brighten貸款組合的平均貸款比例（LVR）約為64%，貸款逾期率長期低於一線銀行水平。
受監管的住宅抵押貸款，與企業貸款或商業房地產直接貸款之間其中一個主要區別，是對證明文件要求和還款能力測試更為嚴格。此外，房貸通常100%有房產抵押擔保，這意味着在出現違約的情況下，相較於接管未完工開發項目或運營企業業務，收回並出售房產的過程通常更加直接和高效。
整體貸款與抵押貸款證券的對比
當前這些住房貸款都由Brighten持有，如何將其整合並提供給投資者呢？
一種方式是將貸款轉化為住宅抵押貸款證券（RMBS）。這些債務證券被結構化為不同的檔次，涵蓋多種風險與回報水平，之後出售給投資者。
另一種選擇是將抵押貸款作為「整體貸款」保留下來。投資者仍然可以購買這些原始、未拆分、未證券化的貸款，但這需要一個大規模、可擴展的業務來支持貸款的發放、服務和會計核算 — 這也是Brighten所具備的能力，也為RAM提供了獨特的競爭優勢。
此外，Brighten也建立了一個規模超過20億澳元的融資平台。如果我們的投資組合需要更多流動性，我們有多種選擇，可以通過內部財務團隊將整體貸款打包成RMBS證券，或直接將整體貸款出售給融資平台其中一個銀行。
嚴控信貸風險
儘管全球金融危機已經過去多年，但部分投資者對房地產貸款相關投資仍心存顧慮。
澳洲嚴格的監管環境為投資者提供了堅實保障。
RAM得益於Brighten嚴謹的信貸審批政策，全面審查借款人的信用，並依據監管要求嚴格核實其還款能力。
除了收入核實，如果貸款比例超過80%時借款人需要另外投保抵押貸款保險，而貸款則是100%由房產進行抵押擔保。
Brighten所發放貸款的資金來源包括RAM旗下的信用基金，和全球頂級銀行與機構資本，這些資金方亦會定期對貸款業務及信貸政策進行嚴格的盡職調查和審計。
更高收益、更低風險、更優保障
那麼，從投資風險角度來看，整體貸款的安全性究竟如何？
衡量風險的一個關鍵方法是審視一級和二級銀行監管資本，這些資本用於吸收損失並確保金融穩定。
讓我們將整體貸款與銀行的額外一級資本(AT1)和二級資本混合證券做對比：
- 更高收益 | 貸款投資受益於累積收入，而混合證券投資則沒有這種優勢。
- 更低風險 | 混合證券投資可能面臨不確定的股票市場波動，而整體貸款按面值加上應計利息交易，風險相對較低。
- 更優保障 | 整體貸款投資者在資本結構中享有較高的優先索償權；相比之下，混合資本投資者的清償順序通常與股權持有者相同，甚至更低。這意味着整體貸款投資者可優先於其他債權人回收資金。
駕馭市場動盪
從風險角度來看，全球經濟衰退所帶來的市場不確定性正在引發廣泛關注。近期的市場波動成為了各類資產的風險測試，美國特朗普總統的關稅政策引發了全球投資市場的動盪。
隨着投資者對關稅變化和政策更新的快速反應，股市波動頻繁，債券市場遭遇拋售，價格下跌、收益率上升，甚至促使關稅暫停90天。
私募住宅整體貸款市場相對穩定，因為整體貸款是為適應競爭激烈的市場環境而定製的投資工具，因此其對市場波動的敏感度較低。
與銀行的一級和二級資本不同，整體貸款按面值加應計利息進行交易，避免了市場價格波動的影響。即便公開市場波動或降息，投資組合和資產配置也無需進行調整，資本穩定性始終保持在100%。
此外，隨着利率下調，抵押貸款利率開始下降，這改善了資產質量。與此同時，整體貸款仍提供相較於基準利率的優厚溢價。隨着利率的調整，底層資產可能會出現更多再融資的機會，且銀行也開始提供較為優惠的固定利率貸款。
收益、穩定性與流動性兼備
憑藉其嚴格的風險框架和高質量的貸款結構，整體貸款是理想的防禦性資產，有助於增強投資組合的穩定性和收益，非常適合風險偏好較低，尋求定期穩定收益的投資者。
